Vuoden 2025 alusta alkaen pankkien EU-tasoiseen vakavaraisuussääntelyyn tuli (taas) päivityksiä. Uudella sääntelyllä on merkittäviä vaikutuksia esimerkiksi asunto- ja kiinteistösijoittajille, joiden on hyvä olla tietoisia, mitä muutokset tarkoittavat.
Uusi sääntely juontaa juurensa vuosien 2007–2008 maailmanlaajuiseen finanssikriisiin ja siitä selviytymiseen. Tuolloin monien huulille nousi ”ei koskaan enää”, ja siksi laadittiin kansainvälinen Baselin sopimus, jonka kolmanteen osaan nyt voimaantuleva sääntely liittyy. Kaikki osat perustuvat samaan ajatukseen, jossa yksinkertaistetusti voisi todeta, että pankeilla tulee olla riittävästi pääomaa, mikäli riskit toteutuvat. Toisin sanoen kukaan ulkopuolinen ei halua maksaa pankkien toteutuneista riskeistä, vaan viime kädessä pankin itsensä ja sen omistajien tulee kyetä kantamaan riskit kaikissa tilanteissa. Tämä taas tarkoittaa sitä, että pankkien pääomien tulee kasvaa, ja tälle kasvulle on annettu pitkä siirtymäaika.
Nyt voimaan tulevassa sääntelyssä merkittävän osan muodostavat kiinteistökehityshankkeisiin ja tuloa tuottaviin kiinteistöihin myönnetyt lainat. Nämä lainat ovat tyypillisesti suuria, varsinkin jos niitä vertaa esimerkiksi pk-yritysten investointeihin. Jos ajatellaan vaikka miljoonan euron investointia tuotantoon, niin se on tämän päivän Suomen mittakaavassa jo kohtuullisen iso investointi. Sen sijaan samansuuruinen kiinteistöinvestointi ei ole kovinkaan suuri. Toisin sanoen uuden sääntelyn myötä pankkien tulee varata entistä enemmän omaa pääomaa tällaisiin lainoihin. Korkojen nopean nousun ollessa vielä tuoreessa muistissa tämä on helppo ymmärtää. Kun lainan takaisinmaksu perustuu kiinteistöstä saataviin tulevaisuuden kassavirtoihin, nousee korkojen noustessa myös tuottovaade eli diskonttokorko, jolla kiinteistöistä myöhemmin saatavia kassavirtoja diskontataan nykyarvoon. Tämä puolestaan tarkoittaa kiinteistön nykyisen käyvän arvon laskua.
Uusi sääntely tarkoittaa tiivistetysti siis sitä, että useissa tuloa tuottavissa kiinteistövakuudellisissa riskipainoja joudutaan nostamaan, ja erityisesti silloin kun kohde on vielä rakenteilla. Ja kun riskipaino nousee, sitoo laina aiempaa enemmän pankin pääomia. Kun pankkitoiminnassa tyypillisesti haetaan riittävää pääoman tuottoa, niin rahoituksen hinta nousee. Tämä ei kuitenkaan kategorisesti tarkoita sitä, etteikö tällaisia rahoituksia tehdä, vaikkakin pankkien välillä varmasti on eroja. Suurimmat erot ovat erityisesti siinä, kuinka paljon luottosalkusta tällaisia asiakkaita löytyy. Mikäli kiinteistöjä on rahoitettu suhteellisesti paljon, niin kynnys uuteen suurempaan rahoitukseen voi olla korkeampi. Sijoittajan kysymys monessa tapauksessa onkin se, mitä hänen tulisi tai kannattaisi tehdä. Ensimmäisenä toimenpiteenä kannattaa päivittää omat laskelmat. Toisin sanoen kestääkö kassavirta kohonneet rahoituskustannukset. Toinen tärkeä kysymys on se, kuinka paljon sijoittaja pystyy sijoittamaan omaa rahaa hankkeeseen. Sijoittamisessa niin on myös hyvä huomioida omaisuuslajien välinen hajautus. Ja ehkä tärkein neuvo on se, että kaikissa rahoitukseen liittyvissä kysymyksissä kannattaa olla pankkiin yhteydessä ajoissa. Kiire, kun ei ole kenenkään etu.
Juha Aitos
Johtaja
Aito säästöpankki
Kirjoitus on julkaistu alun perin Turun kauppakamarin jäsenlehdessä 1/2025